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预收费、公共收益、更换物企丨株洲物管如何跨过三座大山?

2023-07-12 09:44:04 来源:株洲新闻网

检查监督现场。 记者/徐滔 摄

株洲日报全媒体记者/徐滔


(资料图片仅供参考)

通讯员/李波

7月开始,市住建局、市市场监督管理局联手开展全市物业大检查,天元、荷塘、石峰、芦淞、渌口的40多家物业公司成为第一批抽检对象。

全程随访过程中,记者注意到,我市物业行业“鸡毛蒜皮”的小问题多如牛毛。

更令人担忧的是,物业行业三大“雷区”亟待“排雷”。

大额预收费 随时可能“蒸发”

7月6日上午,记者随同检查组到达天元区某小区。

当获悉是物业检查组,一群居民“围”了上来,反映了物业公司账目不明、超面积收费、巧立名目乱收费等问题。

市住建局物业事务中心负责人解释,这些问题,尚在可控范畴。但“天量预收费,随时可‘蒸发’”的巨大安全隐患,才是最应引起关切的重中之重。

根据行业惯例,物业费一般为年度预收。每一年,我市的物业总额费用过亿元,均留存于物业公司账户。

一旦物业公司有“意外”,很可能就要由政府来“擦屁股”或由小区居民承担后果。

去年10月,我市某物业公司为其母公司(房地产开发公司)做了债务担保,其物业款账户被法院冻结。

去年6月,我市某知名小区因欠费率过高,已收费无法保障正常开支,物业公司遂年中“卷款”撤离。

前者,由小区所在街道办垫资数十万元,勉强维持了小区两个月的物业服务。

后者,万幸对方公司具有国企背景,经主管部门多次协调,问题勉强得到解决。

基于房地产市场不景气,诸多房地产开发企业困难重重。在如此大背景下,房地产开发企业下属物业公司为母公司反向担保的事件层出不穷。

同时,在经济下行压力持续加大加持下,物业公司一旦经营不善,破产导致的“卷款跑路”风险也急剧增加。

如何监管预收的天量物业费,确保资金安全和居民权益不受侵害?这应当成为本次监督检查最为关切的问题。

之前,基于全国多地发生培训机构“卷款潜逃”时有发生,导致教育主管部门被堵、群体性上访事件上演,教育部出台了《校外培训机构预收费资金管理办法》。

我市物业主管部门也正在和相关部门沟通,希望也能出台一部类似的规范新文件,规定预收的物业费交至第三方监管机构,物业公司服务一个月,预收的物业费则支付一个月。

主管部门的第二个办法,就是拟开发一个物业费线上预交平台。

线上平台交费,不仅可以解决物业收、交费中存在的绝大多数问题,而且对于房屋空置率、物业费欠费率、物业公司预警数据、居民满意率等重要房产指标数据,也有了精准出处。

而这两个问题目前存在的最大障碍,首先就是缺乏“上位法”,导致该行为师出无名。

大量公共收益 缺乏公开透明

7月7日,记者和监督检查组看到一商家正在某小区内摆摊设点。

根据《民法典》规定,小区内摆摊、电梯广告、外来停车收费产生的公共收益归全体业主所有。

我市各大小区每年的这些公共收益总额同样过亿元。

我市天元区一公务员小区,物业公司3年累积了50万元的公共收益。经商议,该笔款中20万元用于添置、更新小区公共设备,20万元分给小区业主,10万元作为备用金,开了我市公共收益如何分配的先河。

众所周知,每个购房者在购房之初,均交纳了一笔房屋维修资金。但再多的维修资金,也有用完的那天。而公共收益毫无疑问就是补充维修资金最大的“活水”。

然而,在检查过程中,当问及公共收益去处时,“踢皮球”成了常见现象。物业公司踢向业委会,业委会踢向物业公司。

“绝大多数公共收益,受物业公司和业委会支配,这里面很多猫腻,用于改善物业公共设施的费用极少。”株洲市某业内人士说。

而更为可惜的是,因小区公共资源缺乏牵头的整合部门,造成巨大浪费,原本很多由政府“兜底”物业费的老旧小区,完全可以通过资源整合,解决政府每年支出的庞大“兜底”费用。

但整合公共资源的第一大拦路虎,同样还是缺乏“上位法”。

我市物业主管部门现出台了《株洲市住宅小区公共收益管理使用工作指南》,但这只是一个指导性文件,意味着可按照这个办,也可不按这个办。

此外,因为法律法规空白,小区公共资源整合部门、开发部门、主管部门不明确。如物业主管部门曾提出设想,在成片小区屋顶做光伏发电项目。而这样的项目,需要成片开发。因没有统一的牵头部门,项目开发方需要和一家家的物业公司或业委会谈判。

巨额的人工成本、谈判费用和不可预测的结果,让“整合小区公共资源从而更好服务于小区居民、减轻政府负担、化解基层矛盾”的设想胎死腹中。

可喜的是,物业主管部门目前已和建行等4家银行达成协议,凭行业主管部门的备案证书,业委会已可前往银行开具公共收益的公共账户。按初步设想,这些公共收益的支出明细,应当备案到物业主管部门。但至今,备案者寥寥无几。

虽然难度重重,物业主管部门仍在积极想办法,目前也正和城发集团对接洽谈,旨在解开公共资源整合困局。

物业公司难以市场化退出

物业公司服务不好,绝大多数居民肯定希望解聘合同。但解聘进场的物业公司,可谓难如登天。

根据相关规定,小区重大事项决定应当经过表决程序,由“全体业主2/3、参与业主的1/2以上”同意。但召开这样的小区业主大会成为“难以完成的任务”。

天元区某小区曾为解聘物业公司,政府硬是抽调多人,组建了一个“专班”,花了5万多元,近一个月时间才召开了一次“是否解聘物业”的业主大会。“要么业主强行赶出去,要么物业公司主动退出去,‘管家’胡作非为,‘老爷’束手无策。这就是现实存在的难题。”

物业行业主管部门目前正在全力以赴,准备开发一个“业主投票系统”,意图解决业主大会全体业主投票表决的难题。

目前,物业行业主管部门正在推行“红色物业”,以党建为引领,“四驾马车”并驾齐驱,已取得了物业综合治理的良好成果,并计划在2025年做成160家“红色物业”试点小区。

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